شمال شهر جذاب شد
ساخت‌وساز در تله تورم و ترس سازندگان
افزایش عرضه نیز مستلزم رشد تقاضا از سمت انبوه‌سازان و وضعیت قیمت ساخت‌وساز است. در سال۱۴۰۰ نسبت هزینه خالص مسکن به‌کل هزینه‌های خانوار شهری در استان اصفهان ۳۴.۷ درصد بوده که این استان را در رتبه ۶کشور و کمتر از متوسط کشور با نرخ ۳۶درصد، قرار داد. این در حالی است که بر اساس استانداردهای جهانی سهم مسکن از سبد خانوار تا سقف ۳۰ درصد است و درصورتی‌که این هزینه بیشتر شود به معنای کاهش سطح رفاه خانوارها خواهد بود.
رشد ساخت‌وساز در شمال شهر
به گفته معاون شهرسازی و معماری شهردار اصفهان، سال گذشته سه هزار و ۷۷۵ پروانه ساختمانی در اصفهان صادر شد که بیشترین آن مربوط به مناطق هشت، ۱۰ و ۱۵ شهرداری بوده است. سید مرتضی حسام نژاد توضیح می‌دهد که میزان صدور پروانه در مناطق شمالی شهر نسبت به جنوبی در سال گذشته افزایشی بوده است. گویا این روند در چند سال اخیر ادامه‌دار بوده و جنوب شهر اصفهان که منطقه مرفه نشین محسوب می‌شود از غافله ساخت‌وساز عقب‌مانده است.
همچنین در سال گذشته، شهرداری اصفهان روند رو به رشدی در صدور مجوزهای ساختمانی در بافت‌های فرسوده داشته و تعداد ۵۱۸ مجوز ساختمانی در بافت فرسوده صادرشده است.مناطق هشت، یک، ۱۰ و ۱۵ شهرداری اصفهان بیشترین سهم را در صدور این مجوزها داشته‌اند. در سال۱۴۰۲نیز بیش از دو هزار پروانه ساخت در شهر اصفهان صادر شد که بازهم منطقه ۸در صدر قرار گرفت. در سال یادشده منطقه یک، ۸ و مناطق ۳،۱۰،۱۱،۲،۱۵،۱۲ با توجه به ارائه مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده بیشترین آمار صدور پروانه را داشته‌اند. شواهد نشان می‌دهد که اقدامات سال‌های گذشته شهرداری اصفهان و انتقال پروژه‌های درشت و محرک توسعه ازجمله مترو به شمال شهر در رونق ساخت‌وساز، رشد صدور پروانه ساخت را در این مناطق به همراه داشته است.
از سوی دیگر در سال‌های اخیر، برخی زمین‌های کشاورزی در این مناطق تغییر کاربری داده و به مناطق مسکونی تبدیل‌شده‌اند که باعث افزایش ساخت‌وساز شده است. این مناطق به دلیل دسترسی بهتر به بزرگراه‌های اصلی، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران و سازندگان دارند. رشد جمعیت در اصفهان به‌خصوص جمعیت مهاجران باعث شده که تقاضا برای مسکن در مناطق یادشده بیشتر شود. درنهایت در این مناطق، پروژه‌های بزرگ مسکونی اجراشده‌اند که باعث جذب بیشتر ساکنان و افزایش ساخت‌وساز شده است.
افول و صعود سینوسی
وضعیت ساخت‌وساز در اصفهان در سال‌های اخیر دستخوش تغییرات زیادی شده است. پس از یک دوره کاهش ساخت‌وساز از ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده شهر اصفهان در ۱۳۹۸ افزایش یافت و به حدود ۵ هزار فقره رسید. این رشد ناشی از تغییرات سیاست‌های شهری، افزایش تقاضا برای مسکن، و تبدیل زمین‌های زراعی به مناطق مسکونی بود. بیشترین ساخت‌وسازها در مناطق ۸، ۱۰ و ۷ انجام شد، که به دلیل موقعیت مناسب و دسترسی به بزرگراه‌ها جذابیت بیشتری داشتند.اصفهان در سال‌های ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰ شاهد رشد ساخت‌وساز بود، اما از ۱۴۰۰ به بعد، به دلیل افزایش هزینه‌ها و کاهش تقاضا، این روند نزولی شد. از ۱۴۰۰ به بعد، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده کاهش یافت و در نیمه نخست ۱۴۰۱ به حدود ۳ هزار فقره رسید اما از سال ۱۴۰۲ ساخت‌وساز دوباره افزایش یافت.
در ۱۴۰۳، رشد صدور پروانه‌ها ادامه داشت و نسبت به ۱۴۰۲ افزایش نشان داد.این روند نشان می‌دهد که باوجود چالش‌های اقتصادی، ساخت‌وساز در اصفهان در حال بهبود است. بااین‌وجود افزایش قیمت‌ها همراه با بالا رفتن هزینه‌های ساخت، باعث کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید شده است.همچنین، تورم و تحولات اقتصادی باعث شده‌اند که هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یابد، که به کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال‌های میانی دهه۹۰ منجر شده است. درنتیجه، بسیاری از سازندگان به دلیل بالا رفتن هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید مردم، تمایل کمتری به اجرای پروژه‌های جدید دارند.
هرچند به‌طور نسبی و سینوسی از سال ۱۳۹۸، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده افزایش‌یافته و ساخت‌وساز در برخی مناطق رشد داشته اما همچنان حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر وجود دارد که نشان‌دهنده مازاد عرضه در برخی مناطق است. بر اساس آمار، بیشترین ساخت‌وسازها در مناطق هشت، ۱۰ و هفت شهرداری اصفهان انجام‌شده است، درحالی‌که منطقه ۱۱ کمترین تعداد واحدهای مسکونی را دارد. قیمت مسکن در اصفهان طی سال‌های اخیر افزایش ۱۰۲ درصدی داشته که یکی از عوامل تأثیرگذار بر روند ساخت‌وساز محسوب می‌شود.بر اساس گزارش‌ها، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در اصفهان از ۱۲ میلیون تومان به ۲۰ میلیون تومان افزایش‌یافته است، که باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به اجرای پروژه‌های جدید شده است.
قیمت هر مترمربع مسکن در شهر اصفهان به‌طور متوسط بین ۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع متغیر است. این تفاوت قیمت به عوامل مختلفی ازجمله منطقه، کیفیت ساخت و نوع مجتمع مسکونی بستگی دارد. در مناطق برخوردار شهر اغلب در بازه هر مترمربع ۵۰ تا ۸۰ میلیون تومان قرار دارند.
قیمت هر مترمربع مسکن در مرداویج بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان، سعادت‌آباد در بازه ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان، بزرگمهر حدود ۶۰ میلیون تومان، هشت‌بهشت حدود ۸۰ میلیون تومان، خانه اصفهان و جابر انصاری محدوده قیمت در این مناطق حدود ۷۰ میلیون تومان است. شهرک کاوه و انتهای خیابان کاوه قیمت هر مترمربع بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان است.
در شهرهای حاشیه‌ای اصفهان مانند بهارستان، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن ۴۰ میلیون تومان است. در شاهین‌شهر، میانگین قیمت به ۳۰ میلیون تومان می‌رسد و در فولادشهر نیز بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان متغیر است.
سهم زمین در قیمت مسکن، بسته به منطقه، بین ۱۰ تا ۶۰ درصد متغیر است. برای مثال، در مناطقی مانند خیابان کاوه یا شمال اصفهان که قیمت آپارتمان متری ۶۰ میلیون تومان است، سهم زمین حدود ۱۰ درصد است. اما در مناطقی مانند حاشیه رودخانه یا خیابان مرداویج، این سهم می‌تواند تا ۶۰ درصد افزایش یابد. هزینه مصالح ساختمانی نیز به‌طور میانگین ۴۰ درصد از قیمت تمام‌شده را شامل می‌شود. سایر هزینه‌ها مانند پروانه ساخت (حدود ۱۰درصد)، بیمه (۴ تا ۵ درصد) و نظام‌مهندسی نیز در تعیین قیمت نهایی تأثیرگذار هستند. همچنین، قوانین سخت‌گیرانه و مشکلات محیط‌زیستی مانند فرونشست زمین و کمبود آب نیز بر کاهش ساخت‌وساز تأثیر گذاشته‌اند. این عوامل باعث شده‌اند که برخی سازندگان به شهرهای دیگر مهاجرت کنند و فعالیت‌های ساختمانی در اصفهان کاهش یابد.
سبقت تورم ساخت از تورم مسکن به معنای «قفل‌شدگی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌ها» است. بااین‌حال، کلید «مهار اثر مخرب تورم بالای ساخت» دست شهرداری است. سازنده‌ها می‌گویند اگر ماراتن رسیدن به پروانه ساختمانی از «حداقل یک سال» در شرایط فعلی به 3 ماه کاهش یابد، هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده حداقل 10 تا 25 درصد افت می‌کند. اگر سازنده‌ها از روزی که بودجه و سرمایه برای شروع پروژه ساختمانی جدید تامین می‌کنند، بتوانند در کمترین زمان، مجوز بگیرند و مصالح ساختمانی موردنیازشان را خریداری کنند، مشمول تورم ساختمانی بالا در فصول آینده نمی‌شوند.
از سوی دیگر سرمایه‌گذاران از بیم قفل سرمایه خود، در بازار مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.به‌صورت ذاتی زمین و مسکن از قدرت نقد شوندگی پائینی برخوردار است و در شرایط رکودی این موضوع سخت‌تر هم می‌شود.لذا سرمایه‌گذاری از ترس قفل شدن سرمایه خود فعلا وارد این بازار نمی‌شوند. در دو ماه گذشته بورس نزدیک به ۲۵ درصد رشد داشته ، ارزهای دیجیتال بیش از ۵۰ درصد سودآوری داشته است.با این درصد سودها بازار مسکن توانایی رقابت نخواهد داشت. در شش سال گذشته همواره افزایش تورم از افزایش حقوق پائین تر بوده و موجب شده است که تعداد بیشتری از جامعه زیرخط فقر قرار داشته باشند و این امر ازیک‌طرف باعث کاهش تقاضا در کل اقتصاد می‌شود و از طرفی دیگر پس‌انداز کردن حقوقِ زیرخط فقر برای خرید مسکن، محال است.
می‌توان گفت که یکی از چالش‌های اصلی در رونق بخشی به بخش ساختمان، بانک‌ها هستند که متاسفانه عملکرد ضعیفی داشتند و تقریبا فقط ۲.۵ درصد از تکالیف خود را در حوزه وام‌های مسکن انجام داده‌اند.اقساط همین وام‌های نیم‌بند هم به‌قدری بالاست که هیچ تناسبی با حقوق دریافتی حقوق‌بگیران و درآمد اکثر اصناف ندارد. از سوی دیگر با توجه به بالا رفتن هزینه‌های نگهداری شهر و عدم تامین آن از منابع دولتی به دلیل وضعیت نامناسب بودجه ، شهرداری‌ها محلی بهتر از سازندگان پیدا نکرده‌اند و هرروز با افزایش هزینه‌های سرسام‌آور و ایجاد بروکراسی اداری هزینه و مدت‌زمان اخذ پروانه ساخت‌وساز را بالابرده‌اند و این امر منجر به کاهش چشمگیر پروانه‌های ساخت شده است.
