سبد متنوع ساخت مسکن

 بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که هم اکنون چینی‌‌‌ها بیشترین آمار مالکیت خانه را در بین کشورهای جهان دارند. این در حالی است که در کمتر از ۵۰ سال گذشته چین کشوری فقیر با خیل انبوهی از انسان‌‌‌های در معرض قحطی بود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که سیاست‌‌‌های درست نظیر حمایت از بخش خصوصی و فراهم کردن زمینه‌‌‌های فعالیت آزادانه در کنار تسهیل قوانین در طرف عرضه و توجه به رشد پایدار اقتصادی که تقویت‌کننده طرف تقاضاست، سبب شده تا چین هم اکنون نه تنها بیشترین تعداد سازه‌‌‌های بلند‌مرتبه را در جهان داشته باشد، بلکه ضمن دارا بودن برنامه‌‌‌های متنوع مسکن اجتماعی برای تامین مسکن به کمک توسعه‌‌‌گران ساختمانی، کارنامه‌‌‌ای موفق را از خود به نمایش بگذارد.

معجزه «احترام به بازار آزاد»

از ابتدای قرن بیست و یکم تاکنون کشوری در دنیا به اندازه چین شاهد خلق پروژه‌های بزرگ مسکونی، شهری و همچنین ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه نبوده است. رشد صنعت ساختمان طی چهار دهه گذشته در این کشور به حدی بوده که چینی‌‌‌ها نه تنها هم اکنون رکورددار بیشترین تعداد آسمان‌خراش در جهان هستند، بلکه از لحاظ فنی نیز در طراحی و ساخت ساختمان حرفی برای گفتن دارند. آمار ارائه شده از سوی تارنمای visual capitalist که داده‌های خام آن را Console On Tall Buildings and Urban Habitat پردازش کرده، نشان می‌دهد که این کشور بر اساس آمار سال ۲۰۲۴ با دارا بودن ۳هزار و ۳۱۴ آسمان‌خراش تصویری دقیق از توسعه اقتصادی چین طی سال‌های گذشته ارائه داده است. این ادعا از آن جهت مطرح می‌شود که هیچ‌کدام از کشورهای دارای تعداد بالا ساختمان‌‌‌های بلند‌مرتبه از کشورهایی نیستند که در بلند‌مدت وضعیت اقتصادی نابسامان را تجربه کرده باشند.

بررسی لیست ۱۲ کشور دارای بیشترین آسمان‌خراش نشان می‌دهد که تمامی این کشورها هم اکنون یا از لحاظ اقتصادی توسعه‌یافته محسوب می‌‌‌شوند یا در دو دهه گذشته نرخ رشد پایدار اقتصادی داشته و از لحاظ شاخص‌‌‌های اقتصادی رشد مناسبی به ثبت رسانده‌اند. بر اساس آمار ارائه شده، چین با ۳هزار و ۳۱۴ آسمان‌خراش در رتبه نخست، آمریکا با ۸۹۹ آسمان‌خراش در رتبه دوم و امارات متحده عربی با ۳۳۶ آسمان‌خراش در رتبه سوم کشورهای دارای بیشتر ساختمان‌های بلندمرتبه قرار می‌‌‌گیرند.

البته رکورد یاد‌شده تنها عامل نشان‌دهنده پیشرفت صنعت ساختمان در این کشور بزرگ آسیایی نیست. چینی‌‌‌ها در طول دهه‌‌‌های گذشته ضمن آنکه سیاست‌‌‌های کلان اقتصادی خود را به شکلی جدی تغییر داده‌‌‌اند با تغییر قوانین در حوزه ساختمان سبب به وجود آمدن توسعه‌‌‌گرانی پرقدرت در عرصه ساخت‌وساز به‌خصوص در حیطه طراحی و اجرای مجتمع‌‌‌های بزرگ مسکونی و حتی توسعه شهرها شده‌‌‌اند.

چینی‌‌‌ها تمامی این موفقیت‌‌‌ها را در کمتر از ۵۰ سال به دست آوردند. آنچه رهبران چین پس از مرگ مائو با چرخاندن سکان اقتصادی این کشور به سوی توسعه ایجاد کردند، سبب شد تا کشوری در معرض قحطی که حتی توانایی گذر از اقتصاد کشاورزی به صنعتی را نداشت، امروزه در عرصه ساخت پروژه‌‌‌های هوشمند و توسعه پایدار شهرها به کشوری پیشرو در عرصه شهرسازی بدل شود. موفقیت توسعه اقتصادی که بخش مهمی از آن با حذف قوانین زائد و حمایت از سرمایه‌گذاران به دست آمده، سبب شده تا چین از یک کشور قحطی زده و فقیر که بیشتر مردم آن ساکن روستا بودند به یک اقتصاد شهرنشین تبدیل شود.

تخمین‌های بانک جهانی در سال ۲۰۱۴ تغییر نسبت شهرنشینی به ۷۰‌درصد تا سال ۲۰۳۰ را نشان می‌داد که با توجه به رشد پایدار اقتصاد چین از آن زمان تاکنون قابل تحقق به نظر می‌رسد. این مساله باعث شده تا طی دو دهه اخیر دولت‌‌‌های محلی و دولت مرکزی اهمیت ویژه‌‌‌ای به جایگاه توسعه‌‌‌گران ساختمانی و تسهیل فعالیت‌‌‌های آنها بدهند. زیرا در کنار توسعه صنعتی، همکاری همه‌جانبه با توسعه‌‌‌گرهای ساختمانی است که خلق پروژه‌‌‌های بزرگ را ممکن می‌‌‌سازد.

آنچه بازار مسکن را فربه کرد

برای اینکه توسعه شهرها و پروژه‌‌‌های عمرانی در چین را بهتر درک کنیم ابتدا نیاز است که بدانیم بازار ساخت‌وساز در چین چگونه عمل می‌کند. دومین اقتصاد دنیا طی سال‌های گذشته فراز و نشیب‌‌‌های زیادی را در عرصه ساخت‌وساز به‌خصوص عملکرد توسعه‌دهندگان ساختمانی شاهد بوده، همین امر باعث شده تا در سال‌های اخیر دقت دولت و سیاست‌‌‌های حاکم در این بخش افزایش یابد.

از سال ۱۹۷۸ با فراهم شدن زمینه جهت چرخش سیاست‌‌‌های کلان اقتصادی در کادر رهبری حزب کمونیسم به سمت بازار آزاد، کشوری که ۸۰۰ میلیون نفر فقیر داشت به تدریج پا در عرصه رشد پایدار اقتصادی گذاشت. چین از آن سال تا پایان دهه دوم قرن ۲۱ رشد با ثبات میانگین ۹ درصدی در سال را به نمایش گذاشته است. در طول این مدت افزایش قدرت خرید مردم چین در کنار رشد تدریجی استانداردهای زندگی سبب شد تا حوزه فعالیت شرکت‌های شاغل در ساخت‌وساز نیز به تدریج تغییر پیدا کند و با رشد اقتصاد چین، این شرکت‌ها در سه بخش دولتی، خصوصی یا نیمه خصوصی که مشارکت دولت را نیز به همراه دارند بزرگ و بزرگ‌تر شوند.

در کنار اینها پیچیده‌‌‌تر شدن روش‌ها و ابزارهای تامین مالی بر سختی نظارت بر شرکت‌ها افزود و در حالی که دولتمردان چینی عمده توجه خود را بر قانون‌زدایی و رفع موانع تولید معطوف کرده بودند، پس از آرام شدن تنش‌های ناشی از کرونا یک مشکل تازه بر اقتصاد چین سایه انداخت. این مشکل چیزی نبود جز ریسک بالای نکول شرکت‌های ساختمانی نظیر اورگرند (Evergrande Group) که شبکه بانکی و بازارهای مالی چین را تهدید می‌‌‌کرد. از آن زمان تاکنون سیاست‌‌‌های متنوعی به منظور کنترل هرچه بهتر عملکرد شرکت‌های فعال در این حوزه اتخاذ شده، به نحوی که برخی از شرکت‌های نیمه‌خصوصی یا کاملا خصوصی هم‌‌‌اکنون تحت مدیریت دولت اداره می‌‌‌شوند. تغییر در نحوه حکمرانی این شرکت‌ها به دلایل مختلفی نظیر کنترل ریسک‌‌‌های مالی و جلوگیری از بروز بحران در اقتصاد چین است.

پاس گل بحران به دولت

تحولات یاد شده سبب شده تا شرکت‌های بزرگ دولتی یا largest state owned enterprised که به اختصار SOEs هم خوانده می‌‌‌شوند بزرگ‌ترین و قابل اعتمادترین بازیگران بازار مسکن و ساخت‌وساز در شرایط کنونی چین باشند. با این حال تا قبل از بروز بحران در سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ بخش مهمی از بار تولید مسکن و توسعه شهرهای چین به عهده توسعه‌‌‌گران بزرگ بخش خصوصی بود که در حال حاضر با چالش‌‌‌های بسیاری مواجه هستند. مشخصه اصلی این شرکت‌ها در سال‌های پیش از بروز بحران، خرید پرشتاب زمین از شهرداری‌‌‌ها، اهرم مالی بالا از سمت بانک‌های وام‌‌‌دهنده و پیش‌‌‌فروش سریع بود. اما اکنون، بسیاری از آنها با بدهی‌‌‌های عظیم دست و پنجه نرم می‌کنند و ورشکست شده‌‌‌اند. این مساله آنها را در کانون بحران املاک کنونی قرار داده است.

همین چالش‌‌‌ها سبب شده بسیاری از پروژه‌‌‌های نیمه تمام که از سوی این شرکت‌ها ایجاد شده در حال حاضر به عهده شرکت‌های بزرگ بخش دولتی است. این شرکت‌ها از آن رو که دسترسی امن‌‌‌تر و بهتری به منابع مالی دارند در دو سال گذشته با اعتماد بیشتری از سوی تحلیلگران بازار مسکن در چین نگریسته می‌شوند. اما در دسته سوم مالکیت‌های ترکیبی وجود دارند. این شرکت‌ها که به طور مستقیم در چارچوب بخش خصوصی و دولت فعالیت می‌کنند ضمن دارا بودن ارتباط قوی با دولت‌‌‌های محلی وضعیت بهتری نسبت به شرکت‌های بزرگ خصوصی در شرایط کنونی چین به دست آوردند. با این حال به دلیل عدم‌دسترسی مستقیم به منابع دولتی در شرایط رکود و رونق از وضعیت بازار تاثیر می‌‌‌پذیرند. اگرچه آمار دقیقی از کلیه شرکت‌های مرتبط با صنعت ساختمان در چین وجود ندارد اما بنا بر برخی تخمین‌ها تعداد فعالان این حوزه در مقیاس‌های مختلف از ۹۰‌هزار شرکت فراتر می‌رود. 

تلاش برای ساخت پروژه‌های متنوع

اما فراز و نشیب‌هایی از این دست سبب نشده تا مسکن اجتماعی در چین مورد توجه قرار نگیرد. چین در زمینه مسکن اجتماعی گام‌‌‌های بسیار بزرگی برداشته است و هدف آن تامین سرپناه مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه برای جمعیت وسیعی، به‌ویژه ساکنان شهری با درآمد پایین و متوسط و همچنین کارگران مهاجر است. اگرچه هیچ پروژه واحدی را نمی‌توان به اندازه یک آسمان‌‌‌خراش تجاری «مشهورترین» نامید، اما چند برنامه گسترده ملی و طرح توسعه قابل‌توجه به دلیل اهداف بلندپروازانه، طراحی یا تاثیرگذاری‌‌‌شان برجسته هستند.

دسته نخست از این برنامه‌ها، برنامه‌های مسکن اجاره‌‌‌ای عمومی (Gongzufang)هستند. این بخش، جزء کلیدی سیستم مسکن اجتماعی چین است که واحدهای اجاره‌‌‌ای را با نرخ‌های یارانه‌‌‌ای در اختیار خانواده‌‌‌های شهری کم‌‌‌درآمد که واجد شرایط خاصی هستند، قرار می‌دهد. این پروژه‌‌‌ها معمولا توسط دولت‌‌‌های محلی یا شرکت‌های دولتی ساخته و مدیریت می‌‌‌شوند.

بخشی از این برنامه‌ها برای ارائه مسکن اجاره‌‌‌ای مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه طراحی شده‌اند. این برنامه که اخیرا (حدود سال ۲۰۲۱) معرفی شده است، بر حل مشکل مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه بودن مسکن برای جوانان و «شهروندان جدید» (اغلب کارگران مهاجر) در شهرهای بزرگ تمرکز دارد. این طرح انعطاف‌‌‌پذیرتر بوده و محدودیت‌های درآمدی یا هوکُو (ثبت خانوار) کمتری نسبت به مسکن اجاره‌‌‌ای عمومی سنتی دارد. شهرهایی مانند شانگهای اهداف بلندپروازانه‌‌‌ای تحت این برنامه دارند و قصد دارند تعداد واحدهای اجاره‌‌‌ای را به طور قابل‌توجهی افزایش دهند. برنامه دیگر مسکن با مالکیت مشترک است. این طرح به خانوارهای واجد شرایط اجازه می‌دهد تا سهمی جزئی از یک ملک را با قیمت یارانه‌‌‌ای خریداری کنند و سهم باقی‌مانده متعلق به دولت باشد.

این برنامه برای دسترسی آسان‌‌‌تر خانواده‌‌‌های با درآمد متوسط به خانه‌‌‌دار شدن طراحی شده است. در کنار اینها بازسازی خانه‌‌‌های فرسوده نیز مورد توجه دولت‌هاست. تلاش قابل‌توجهی برای بازسازی خانه‌‌‌های قدیمی و فرسوده در مناطق شهری و روستایی انجام شده است که منجر به بهبود شرایط زندگی میلیون‌‌‌ها نفر شده است. به عنوان مثال، دولت مرکزی چین صدها میلیارد یوآن یارانه برای بازسازی خانه‌‌‌های فرسوده روستایی اختصاص داده است.

در این زمینه چند پروژه مهم با رویکردهای متمایز طراحی شده است که از آن جمله می‌توان به مسکن اجتماعی بایزیوان (پکن)اشاره کرد. این پروژه در پکن که توسط شرکت معماری بین‌المللی MAD Architects طراحی شده است، به دلیل طراحی نوآورانه خود که فضاهای سبز، پیاده‌‌‌روهای مرتفع و مناطق مشترک را در خود جای داده است، قابل‌توجه است. هدف این پروژه ایجاد یک «ریز-محله» پویا به جای صرفا مجموعه‌‌‌ای از بلوک‌‌‌های مسکونی است. این طرح که حدود سال ۲۰۲۱ تکمیل شد، شامل ۴هزار آپارتمان است و نمونه‌‌‌ای از رویکردی مدرن به طراحی مسکن اجتماعی در چین است که از برج‌‌‌های بلند و تکراری فاصله می‌گیرد. پروژه بعدی بایوان جیایوان (پکن)است. این پروژه به عنوان یک رویکرد نوآورانه برای تحویل مسکن اجتماعی در پکن مطرح شده است و بر ایجاد محیطی یکپارچه اجتماعی با طراحی واحدهای مسکونی با کیفیت بالا تمرکز دارد.

در کنار اینها می‌توان از پروژه‌‌‌های مسکن اجاره‌‌‌ای مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه شانگهای نیز نام برد. شانگهای به طور فعال در حال ساخت و تامین واحدهای اجاره‌‌‌ای مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه است، به‌ویژه برای کارگران مانند کارکنان ساخت‌وساز، بهداشت و امنیت. هدف این پروژه‌‌‌ها تامین فضای زندگی کاربردی و مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه در سراسر شهر است. پروژه مسکن مقرون‌‌‌ به‌‌‌صرفه هویلونگ‌‌‌گوان در پکن نیز دیگر پروژه مهم ساخته شده در چین است. برای خانواده‌‌‌های با درآمد متوسط و پایین، از جمله کارمندان دولتی و معلمان، در بخش شمال شرقی پکن با دسترسی به مترو، طراحی شده است. این نمونه‌‌‌ای از توسعه مسکن مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه در مقیاس بزرگ در یک شهر مهم است.

به گفته کارشناسان تلاش‌‌‌های چین در زمینه مسکن اجتماعی بسیار قابل‌توجه است. تنها بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۰، بیش از ۴۷میلیون واحد مسکونی حمایتی توسط دولت در سراسر کشور ساخته شد. مقیاس عظیم این پروژه‌‌‌ها، همراه با تاکید شدید دولت بر تضمین دسترسی به مسکن برای جمعیت‌‌‌های فقیر روستایی، تعهد چین به رفع نیازهای مسکن جمعیت وسیع خود را برجسته می‌کند. در حالی که بحران بازار املاک چالش‌‌‌هایی را برای توسعه‌‌‌دهندگان تجاری ایجاد کرده است، دولت در واقع فشار خود را برای مسکن اجتماعی و سه رویکرد مهم ایجاد مسکن مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه، زیرساخت‌‌‌های عمومی، و بازسازی محله‌‌‌های قدیمی به عنوان بخشی از استراتژی خود برای تثبیت اقتصاد و تضمین رفاه اجتماعی افزایش داده است.

به طور کلی خصوصی‌‌‌سازی خانه‌‌‌های مسکونی پس از مرگ مائو سبب شده تا در کنار سیاست‌‌‌های اتخاذ شده طی دهه‌‌‌های اخیر چین بیشترین نرخ مالکیت خانه را در بین کشورهای جهان به ثبت برساند. بنابر آمار ارائه شده در حال حاضر بیش از ۹۰‌درصد مردم چین در خانه‌‌‌های تحت مالکیت خود زندگی می‌کنند که این رقم بسته به اینکه جمعیت شهری یا روستایی را مورد بررسی قرار دهیم می‌تواند اندکی متفاوت باشد.

چین در دو دنیای متفاوت

قرن بیستم میلادی را می‌توان قرن دگرگونی چهره شهرها دانست. در طول این قرن دو جنگ خانمان‌‌‌سوز جهانی از دل مناسبات سیاسی سر برآورد و کمونیسم موفق شد تا پس از دهه‌ها کشمکش فلسفی در شهرهای اروپای غربی، در شرقی‌ترین کشور این قاره و در ردای بولشوویسم، مجالی برای آزمون و خطا پیدا کند؛ مجالی که البته در بستر روسیه تزاری محدود نماند و پس از جنگ جهانی دوم هر جا عفریت فقر بر جامعه چیره بود را فتح کرد. از آن پس کره زمین عملا به صحنه زورآزمایی دو بلوک غرب و شرق بدل شد. تلاشی که در نگاه اول می‌توانست تنها هماوردی سیاسی‌‌‌نظامی باشد، جهان‌‌‌بینی دو ابرقدرت را به سایر عرصه‌‌‌ها سوق داد و راه را برای دگرگونی‌‌‌های جدی در همه عرصه‌های فرهنگی و اجتماعی باز کرد. یکی از مهم‌ترین این عرصه‌‌‌ها شهرسازی بود. 

بر این اساس در ۱۲۰ سال گذشته راه بسیاری پیموده شده تا سبک زندگی جامعه شهرنشین که عمدتا پس از انقلاب صنعتی در اروپا دیده می‌شد، راه خود را به دیگر نقاط جهان باز کند، با وجود  این هیچ نقطه‌ای در تاریخ را نمی‌توان به اندازه روزهای پس از اتمام جنگ دوم و ظهور دنیای دوابرقدرتی جنگ سرد و رویدادهای پس از آن  را برای جهان مهم دانست. در این تصویر نیز هیچ کشوری را نمی‌توان به مانند چین در کش و قوس تحولات یاد شده، متمایز ارزیابی کرد.

بخش ارزش آفرین اقتصاد چین

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که در چند دهه اخیر همسو با افزایش رشد اقتصادی در چین و تبدیل شدن این کشور به یک اقتصاد صنعتی، صنعت ساختمان به‌خصوص تولید انبوه ساختمان‌‌‌های مسکونی به بخش مهمی از اقتصاد این کشور بدل شده و توانسته نقش عمده‌‌‌ای در دگرگونی چهره شهرها و مدرن شدن آنها ایفا کند. مطابق با آمار موجود در سال‌های اخیر به دلیل برخی از مشکلات به وجود آمده در اقتصاد چین  در ارتباط با ساخت‌وساز، سهم این بخش از کل تولید ناخالص داخلی این کشور کاهش یافته اما همین آمار نشان می‌دهد که ساخت‌وساز مسکن به همراه زیرساخت‌‌‌ها و صنایع مرتبط با آن به طور کلی ۳۱‌درصد از اقتصاد چین را در بر می‌‌‌گیرد. این رقم برای خود املاک و مستغلات حدود ۶ تا ۷‌درصد است. سهم این بخش از تولید ناخالص داخلی چین در سال ۲۰۱۵ بالای ۳۴‌درصد بود. انتظار می‌رود تا با بروز تغییرات ساختاری و ماهوی در بزرگ‌ترین اقتصاد آسیا به تدریج شاهد کمتر شدن سهم املاک، مستغلات و زیرساخت در GDP اژدهای سرخ باشیم.

بررسی تحولات شهرسازی در جمهوری خلق چین نشان می‌دهد که این کشور با گذر از سیاست‌‌‌های دستوری نقش خود را از محدود‌کننده بازار مسکن به تسهیلگر آن تغییر داده است. چین توانسته با همکاری شرکت‌های خصوصی که توسعه‌‌‌گران ساختمانی این کشور هستند، در توسعه زیرساخت‌‌‌های شهری و ایجاد مسکن برای جمعیت یک میلیارد و نیمی این کشور گام‌‌‌های مهمی بردارد؛ به طوری که بازار املاک و مستغلات چین تحت‌تاثیر عرضه و تقاضا و افزایش توانایی مالی مردم موفق به استفاده از به روزترین روش‌های صنعتی‌‌‌سازی در کنار خلق آثار معماری ارزشمند شده است.

در این بین اگرچه اهمال‌کاری دولت در کنترل بهینه ریسک‌‌‌های اعتباری در بخش ساختمان سبب شده تا برای مدت محدودی این بخش تحت تسلط دولت چین یا دولت‌‌‌های استانی درآید، با این حال انتظار می‌رود که در نهایت افزایش و بهبود تدریجی‌سازوکارهای اعتباری و نظارت در سایر حوزه‌ها بار دیگر فضا را برای بهبود وضعیت بخش خصوصی فراهم کند.

این تجربه همچنین نشان می‌دهد، همان‌طور که تسهیلگری بر سر فعالیت‌‌‌های بخش خصوصی مهم است حمایت از این بخش در چارچوب ایجاد‌سازوکارهای نظارتی درست سبب می‌شود تا در صورت بروز بحران در یک شرکت یا چند شرکت بزرگ سایر اشخاص حقوقی فعال با مشکل مواجه نشوند. همان‌طور که دیده شد بحران ایجاد شده در شرکت اورگند و چند شرکت دیگر طی سال‌های اخیر تاثیر بزرگی بر بخش خصوصی چین که در عرصه ساخت‌وساز فعال است، داشت.