چه سیاستهایی برای توفیق دولتها در تامین خانه مناسب لازم است؟ «دنیایاقتصاد» تجربه جهانی را بررسی می‌کند
معماری اقتصادی «مسکن عمومی»
با این حال قریب به ۶۰ سال تلاش سیاستگذاران و ایجاد برنامه‌‌‌های کارآمد اقتصادی و رفاهی سبب شده تا نه‌تنها این کشور کوچک در جنوب شرق آسیا امروزه بر اساس درآمد سرانه به یکی از ثروتمندترین کشورهای جهان تبدیل شود، بلکه یکی از کارآمدترین سیستم‌های مسکن اجتماعی در جهان را نیز ایجاد کند. بر اساس آمار موجود بیش از ۸۰درصد مردم سنگاپور امروزه از مسکن حمایتی این دولت‌شهر کوچک بهره می‌‌‌برند و بخش مهمی از مردم این شهر به مدد برنامه‌‌‌های حمایتی دولت صاحب خانه می‌‌‌شوند.
در طول تاریخ به‌خصوص پس از جنگ جهانی دوم بنا به دلایل مختلف به‌خصوص تغییر نگاه حاکم در کشورهای استعمارگر دولت‌‌‌های جدیدی شکل گرفته و کشورهای زیادی متولد شده‌‌‌اند. در این میان برخی از کشورهای یاد‌شده توانستهاند طی چند دهه دستاوردهای شگرفی را در حیطه حکمرانی به‌خصوص افزایش کیفیت زندگی مردم رقم بزنند. این در حالی است که برخی از کشورهای دیگر طی این مدت، بنا به دلایل مختلف در مسیر پیشرفت عقب مانده و به رغم آنکه در عرصه‌های متعددی، ابتدا دست بالاتر را نسبت به کشورهای نوپا یا فاقد منابع طبیعی داشتند به مرور زمان به دلیل داشتن پیش‌فرض‌‌‌های غلط نتوانستند مسیر توسعه را آن‌طور که در ابتدا انتظار می‌‌‌رفت بپیمایند.
سنگاپور یکی از کشورهایی است که طی دهه‌‌‌های اخیر ثابت کرده، می‌توان در بدترین شرایط و در حالی که به اجبار در عرصه جهانی تنها مانده تهدیدها را به فرصت بدل کرد و از دل ناکامی‌‌‌ها پیروزی‌‌‌های بزرگی را رقم زد؛ بر این اساس کشوری که انتظار می‌‌‌رفت به دلیل مساحت اندک و عدم‌تمرکز جغرافیایی در نهایت فرصت چندانی برای پیشرفت نداشته باشد هم‌اکنون یکی از موفق‌‌‌ترین نظام‌‌‌های اقتصادی پویا در جهان است. این کشور توانسته با توجه به نیازهای جمعیت تقریبا ۶ میلیون نفری خود، یکی از بهترین برنامه‌‌‌های مسکن اجتماعی را در طول چند دهه اخیر رقم بزند.
وصله ناجور میان مالایی‌‌‌ها
اما داستان موفقیت سنگاپور از کجا شروع شد و این کشور چگونه توانست تنها طی مدتی محدود مسیر رشد اقتصادی را به نفع بهبود سطح زندگی مردم در پیش بگیرد. در این بررسی آنچه بیش از هر چیز سنگاپور را از سایر کشورها متمایز می‌کند این است که استقلال سنگاپور به عنوان عضوی جدید از جامعه جهانی برخلاف سایر کشورهای دنیا به شکل اجباری و ناخواسته بوده است؛ در حالی که بسیاری از کشورهای موجود در عرصه سیاست بین‌الملل برای کسب استقلال ناگزیر به انجام نبردهای حقوقی و حتی نظامی شده‌‌‌اند، سنگاپور در نهم اوت ۱۹۵۶ به دلیل اخراج از فدراسیون مالزی وارد جامعه جهانی شد.
داستان از این قرار بود که پس از تغییر چهره جامعه جهانی و خروج بسیاری کشورها از زیر سلطه استعمار به‌خصوص استعمار بریتانیا کشور مالزی در سال ۱۹۶۳ با عضویت پنج بخش فدرال یعنی سنگاپور، مالایا، صباح و ساراواک متولد شد. از آنجا که به جز سنگاپوری‌‌‌ها اغلب شهروندان سایر دولت‌‌‌های یاد‌شده ریشه مالایی داشتند، طبیعتا برتری مالایی‌‌‌ها و توجه به فرهنگ و ریشه‌‌‌های مالایی از اهمیت بسیاری برخوردار بود. این امر مانع از شکل‌‌‌گیری یک جامعه چند‌فرهنگی شد. در نهایت همین مساله باعث شد تا مخالفت سنگاپوری‌‌‌ها با فقدان تکثر فرهنگی که اکثریت ۷۰ درصدی جمعیت آنها از اقلیت چینی بودند
به رویارویی سیاسی اکثریت با آنها بینجامد و دو سال بعد این کشور کوچک آنچنان که پیش‌تر اشاره شد از فدراسیون مالزی اخراج شود. چنین مساله‌ای به حدی برای سنگاپوری‌‌‌ها که یک کشور کوچک با اقتصادی تقریبا فقیر بودند غیر‌منتظره بود که لی کوانگ یو جوان به عنوان رهبر حزب مردم (حزب در قدرت) در پیشگاه دوربین‌‌‌های تلویزیونی به دلیل این واقعه غیر‌منتظره گریست. او به خبرنگارها گفت: «این برای من لحظه‌‌‌ای دردناک است. من در تمام دوره زندگی بزرگسالی‌ام رویای اتحاد داشتم .»
اما یک اخراج غیر‌منتظره و استقلال اجباری باعث نشد تا کشور کوچک سنگاپور که در آن زمان تنها نزدیک به یک میلیون و ۹۰۰هزار نفر جمعیت داشت، از توسعه باز‌ایستد. تقریبا از همان ابتدای شکل‌‌‌گیری این کشور (حتی پیش از استقلال از بریتانیا)، میل به ایجاد مسکن اجتماعی قدرتمند وجود داشت و یک برنامه جامع برای ارتقای کیفیت زندگی مردم با محوریت تامین سرپناه برای آنها به تدریج در این واحد سیاسی شکل گرفت.
برنامه مسکن اجتماعی سنگاپور
بنابر آمارهای مختلف دولت سنگاپور توانسته طی شش دهه حدود ۸۰ تا ۸۵درصد از جمعیت کشور را ذیل برنامه‌‌‌های حمایتی مختلف، واجد شرایط دریافت برنامه مسکن اجتماعی قرار دهد. در واقع این برنامه به حدی طی مدت یاد‌شده موفق بوده که نه‌تنها مردم توانستهاند با استفاده از مواهب این طرح خانه‌‌‌دار شوند بلکه هم‌اکنون با افزایش قیمت در بازار املاک این کشور، آنهایی که با حمایت دولت خانه‌‌‌دار شدند هم‌اکنون سود نیز کرده‌اند. جدایی سنگاپور از مالزی که ابتدا به آن به عنوان یک محدودیت بزرگ نگریسته می‌‌‌شد به حدی توانست دولت سنگاپور را با گذر از قیدو‌بندهای اقتصادی موجود در فدراسیون مالزی به اقتصاد جهان نزدیک کند که میانگین رشد اقتصادی ۶ درصدی به ثبت رسیده از ۱۹۶۵ تا ۱۹۹۵ راه را برای اجرای پیوسته و موفقیت برنامه مسکن اجتماعی در سنگاپور هموار کرد.
سازمان مسکن و توسعه سنگاپور(HDB) طی دهه‌‌‌های گذشته توانسته با استفاده مناسب از توان توسعه‌‌‌گران نقش موثری در خانه‌‌‌دار کردن مردم سنگاپور داشته باشد. این سازمان با تغییر شکل محله‌‌‌ها و ایجاد شهرک‌‌‌هایی که در آنها تمامی امکانات اصلی زندگی از مراکز آموزشی گرفته تا مراکز درمانی و زیرساخت‌‌‌ها وجود دارد عملا مسکن اجتماعی را از خانه فراتر برده و موفق شده محله‌‌‌هایی مناسب برای زندگی در جای‌جای سنگاپور ایجاد کند. محله‌‌‌هایی که علاوه بر دارا بودن شاخص‌‌‌های زندگی با‌کیفیت نیاز مردم را به استفاده بیش از حد از زیرساخت‌‌‌های حمل‌ونقل و جابه‌جایی در نقاط مختلف کلان‌شهر سنگاپور رفع کرده است.
توسعه همه‌جانبه سنگاپور و قرارگیری آن در رتبه سیزدهم شاخص توسعه انسانی بر اساس آمار سال ۲۰۲۳ سبب شده تا دولت این کشور در برنامه‌‌‌های اجرا‌شده برای ایجاد مسکن همواره در میان کشورهای پیشرفته، پیشرو باشد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که بنابر تخمین‌‌‌های انجام‌شده از سوی صندوق بین‌المللی پول در سال‌جاری میلادی رشد تولید ناخالص داخلی این کشور به حدود ۵۶۴ میلیارد دلار خواهد رسید که این مساله درآمد سرانه مردم را به رتبه چهارم جهان یعنی رقمی نزدیک به ۹۴هزار دلار می‌‌‌رساند. درآمد سرانه این کشور بر اساس نرخ برابری قدرت خرید با دلار آمریکا در دنیا اول و در حدود ۱۵۶هزار دلار است. بنابراین جایگاه متمایز سنگاپور موجب شده تا توسعه‌‌‌گران ساختمانی در این کشور علاوه بر آنکه بر کیفیت زندگی مردم تاکید می‌کنند، همواره از نظر معماری و مهندسی سازه نیز طرح‌‌‌هایی متمایز و زبانزد را خلق کنند.
پروژههای معروف مسکن حمایتی
در سنگاپور، مسکن اجتماعی عمدتا توسط هیات مسکن و توسعه (HDB)، که یک نهاد قانونی زیر نظر وزارت توسعه ملی است، توسعه می‌‌‌یابد. بنابراین HDB یک توسعه‌‌‌دهنده خصوصی به معنای متداول نیست، بلکه مرجع اصلی مسکن عمومی است که بخش عمده مسکن احتماعی در سنگاپور را طراحی کرده و اجرا می‌کند. سازمان یاد‌شده پس از این مرحله مدیریت استفاده و حفظ تمامی این پروژه‌ها را نیز به عهده دارد. از جمله این طرح‌ها می‌توان به پیناکل در دوکستون (The Pinnacle@Duxton) اشاره کرد. پیناکل در دوکستون یک مجموعه مسکونی ۵۰ طبقه در مرکز شهر سنگاپور، در کنار منطقه تجاری است. این مجموعه از مشهورترین پروژههای HDB است که به دلیل معماری متمایز و موقعیت عالی در نزدیکی منطقه مرکزی تجاری (CBD) شناخته می‌شود. هر هفت برج متصل به طور جمعی بلندترین ساختمان‌‌‌های مسکونی عمومی جهان هستند و دارای دوتا از طولانی‌‌‌ترین باغهای آسمانی هستند که تاکنون بر روی آسمان‌‌‌خراش‌‌‌ها ساخته شده‌‌‌اند، که هر کدام ۵۰۰ متر طول دارند.
این پروژه، در میان پروژههای هیات مسکن و توسعه (HDB)، منحصر به فرد است. واحدهای مسکونی در این پروژه ۳۵ نوع هستند و با دارا بودن ترکیب‌‌‌های متفاوت از ویژگی‌‌‌هایی مانند بالکن‌‌‌های وسیع، پنجره‌‌‌های ارسی و مناطق دارای فضای سبز کاربری، تنوع بصری قابل‌توجهی را در اختیار ساکنان قرار می دهند. دکستون پلین (Duxton Plain) از نظر تاریخی اهمیت ویژه‌‌‌ای دارد، چرا که محل قرارگیری اولین بلوکهای ۱۰ طبقه HDB در منطقه تانجونگ پاگار و از جمله قدیمی‌‌‌ترین ساختمان‌‌‌هایی است که HDB در این کشور ساخته است. طرح بازسازی دکستون پلین در اوت ۲۰۰۱ توسط لی کوآن یو، نخست‌‌‌وزیر و بنیان‌گذار سنگاپور، وزیر ارشد سابق و نماینده پارلمان تانجونگ پاگار آغاز شد. این طرح با هدف گرامیداشت اهمیت تاریخی بلوکهای قبلی به اجرا درآمده است.
دیگر پروژه مطرح که تاکنون در سنگاپور اجرا شده The Interlace است. این پروژه با تمامی پروژههای ساخته‌شده در سنگاپور یک تفاوت مهم دارد. چرا که اینترلیس صرفا پروژهای که سازنده آن HDB باشد نیست. این پروژه با مشارکت توسعه‌دهندگان بخش خصوصی برای طبقه متوسط که واجد شرایط بهره‌مندی از آپارتمان‌‌‌های حمایتی نیستند، ساخته شده است.
تفاوت واحدهای مسکونی این پروژه با مسکن‌‌‌های ساخته‌شده توسط بخش خصوصی این است که آن مسکن‌‌‌ها در واقع به طبقه مرفه اختصاص پیدا می‌کنند و افرادی که توانایی بالای مالی دارند می‌توانند آنها را بخرند، در صورتی که واحدهای مسکونی اینترلیس برای طبقه متوسط است. این پروژه که توسط OMA و Ole Scheeren طراحی شده، به دلیل بلوکهای انباشته و درهم‌‌‌تنیده‌‌‌اش که حیاط‌‌‌ها و باغهای عمومی را ایجاد می‌کنند، مشهور است. The Interlace نمونه‌‌‌ای برجسته از معماری مسکونی نوآورانه است. این پروژه در سال ۲۰۱۵ جایزه ساختمان سال جهان را از آن خود کرد.
و اما پروژهای که در بین سایر پروژههای مسکن اجتماعی یا مشابه آن اجرا شده و از لحاظ زیستمحیطی ارزش بسیار بالایی در شهر سنگاپور دارد، Punggol Eco-Town است. پونگول به عنوان اولین «شهرک زیستمحیطی» سنگاپور شناخته شده است، که همچون یک آزمایشگاه زنده برای زندگی پایدار و فناوری‌‌‌های ساختمان سبز عمل می‌کند. HDB ویژگی‌‌‌های مختلف دوستدار محیط‌زیست و فناوری‌‌‌های هوشمند را در این مجموعه پیاده‌سازی کرده است. بر این اساس پونگول شهری پایدار است که بر اساس چارچوب توسعه پایدار (SD) بنا شده است.
این چارچوب ۱۰ راهبرد کلی با ۳۱ شاخص استراتژیک را تعیین می‌کند تا ابتکارات مختلف را برای دستیابی به نتایج مطلوب در زمینه‌‌‌های پایداری زیستمحیطی، اقتصادی و اجتماعی رصد کند. همان طور که اشاره شد این پروژه یک آزمایشگاه زنده و بستر آزمایشی برای فناوری‌‌‌های جدید با هدف مدیریت بهتر انرژی، آب و زباله است، جایی که اصول بیوفیلیک برای تشویق تنوع زیستی بیشتر و بهبود رفاه ساکنان به کار گرفته می‌شود.
معماری اقتصادی «مسکن عمومی»
این پروژه با اجرای ابتکارات هوشمند، پایداری زیستمحیطی را افزایش می‌دهد و محیطی قابل سکونت‌‌‌تر، کارآمدتر، پایدارتر و ایمن‌‌‌تر برای ساکنان ایجاد می‌کند.
از جمله ابتکاراتی که در زمینه ایجاد پایداری و هوشمندسازی پروژه مذکور به کار گرفته شده ایجاد فضای سبز، استفاده از پنل‌‌‌های خورشیدی برای بهره‌‌‌برداری از انرژی تجدید‌پذیر، روشنایی ال‌ای‌دی و به کارگیری آسانسورهایی است که انرژی را باز‌تولید می‌کنند. مخازن مرکزی زباله که امکان جمعآوری زباله‌‌‌های قابل بازیافت را ایجاد می‌کنند، نیز از دیگر امکانات ایجاد شده در پروژه پونگول است.
پونگول در کنار تمامی اینها سیستم برداشت آب باران و امکانات نرم‌‌‌افزاری و سخت‌‌‌افزاری متعدد برای مدیریت روان‌آب‌‌‌ها و سیل‌‌‌های ناشی از توفان را دارد. رویکرد جامع برنامه‌‌‌ریزی پونگول به ساکنان آن امکان داده تا از محیط زندگی خوبی بهره‌‌‌مند شوند و نیازهایشان به شکلی بسیار جامع برآورده شود. در همین راستا یک آبراه دست‌‌‌ساز به طول ۴.۲ کیلومتر که در میان مناطق مسکونی می‌‌‌پیچد نیز به عنوان بخشی از نیازهای سنگاپور به خودکفایی در آب ساخته شده است و در عین حال زندگی در کنار آب را به ساکنان نزدیک‌‌‌تر کرده است. به گفته کارشناسان برنامه‌‌‌ریزی شهری و طراحی شهری خوب این پروژه می‌تواند مدلی برای شهرک‌‌‌های بزرگ با تراکم بالا باشد.
معماری اقتصادی مسکن در سنگاپور
موفقیت سنگاپور در ارائه مسکن، به‌‌‌ویژه از طریق طرح مسکن عمومی، پدیده‌‌‌ای است که توجه جهانی را به خود جلب کرده است. این دستاورد صرفا نتیجه سیاست‌‌‌های اجتماعی مطلوب نیست، بلکه ریشه در مجموعه‌‌‌ای از استراتژی‌‌‌ها و شرایط اقتصادی به‌‌‌هم‌‌‌پیوسته‌‌‌ای دارد که با دقت طراحی و اجرا شده‌‌‌اند. این مقاله به بررسی دلایل اقتصادی کلیدی می‌‌‌پردازد که زیربنای این موفقیت چشمگیر بوده‌‌‌اند. یکی از پایه‌‌‌های اساسی این موفقیت، ملی‌‌‌سازی و مدیریت کارآمد زمین است. دولت سنگاپور با در اختیار داشتن کنترل بیش از ۹۰درصد از اراضی کشور، توانست برنامه‌‌‌ریزی، تخصیص و توسعه مسکن را به شیوه‌‌‌ای متمرکز و بهینه مدیریت کند. این تسلط دولتی از بروز حباب‌‌‌های سوداگرانه در بازار زمین و گسترش بی‌‌‌رویه و پراکنده شهری جلوگیری کرد و مهم‌تر از آن، هزینه‌‌‌های زمین را برای پروژههای مسکن عمومی پایین نگه داشت.
این امر امکان برنامه‌‌‌ریزی بلندمدت و توسعه پایدار شهری را بدون اختلالات ناشی از نوسانات بازار فراهم آورد. در کنار مدیریت زمین، ادغام سیستم مسکن با صندوق مرکزی پس‌‌‌انداز (CPF) نقشی حیاتی ایفا کرده است. این صندوق که پس‌‌‌اندازهای اجباری از حقوق کارمندان را جمعآوری می‌کند، به شهروندان اجازه می‌دهد تا از این پس‌‌‌اندازها برای خرید خانه استفاده کنند. این سازوکار، یک منبع تامین مالی داخلی و پایدار برای مالکیت مسکن ایجاد کرد که وابستگی به بدهی‌‌‌های عمومی سنگین یا برنامه‌‌‌های رفاهی گسترده را کاهش داد. در نتیجه، نه‌تنها نرخ مالکیت خانه به طور چشمگیری افزایش یافت، بلکه فرهنگ پس‌‌‌انداز ملی نیز تقویت شد.
بستر اقتصادی کلان نیز در این موفقیت بی‌‌‌تاثیر نبوده است. دوران اشتغال کامل و رشد مستمر درآمد که از دهه‌‌‌های ۱۹۶۰ تا ۱۹۹۰ بر سنگاپور حاکم بود، به شهروندان قدرت خرید لازم برای تهیه مسکن را بخشید. صنعتی‌‌‌سازی سریع و رشد اقتصادی قوی، سطح درآمدها را بالا برد و این امکان را فراهم کرد که شهروندان بتوانند از پس هزینه‌‌‌های آپارتمان‌‌‌ها برآیند. این امر به نوبه خود، تقاضای داخلی را تقویت و طبقه متوسط را تثبیت کرد و تاب‌‌‌آوری اقتصادی کشور را در بلندمدت افزایش داد. این رشد درآمدی با احتیاط مالی بلندمدت دولت و سرمایه‌گذاری مجدد مازاد بودجه تکمیل شد. سنگاپور با حفظ مازاد بودجه و سرمایه‌گذاری هوشمندانه آن در صندوق‌های ثروت ملی مانند GIC وTemasek، توانست بدون ایجاد کسری بودجه‌‌‌های عظیم یا فشارهای تورمی، یارانه‌‌‌های لازم را به بخش مسکن اختصاص دهد و کیفیت زیرساخت‌‌‌ها و واحدهای مسکونی را در سطح بالایی نگه دارد.
نگاه دولت سنگاپور به مسکن فراتر از یک سرپناه صرف است؛ مسکن به مثابه ابزاری برای توزیع ثروت و ایجاد دارایی برای شهروندان نیز عمل می‌کند. با ارائه مسکن عمومی یارانه‌‌‌ای، شهروندان می‌توانند به مرور زمان مالک یک دارایی ارزشمند شوند. این سیاست به انباشت سرمایه در سطح خانواده‌‌‌ها کمک کرده، نابرابری ثروت را کاهش داده و به ثبات سیاسی و اجتماعی کشور یاری رسانده است. همزمان، دولت با کنترل سوداگری و تقاضای خارجی از طریق اعمال محدودیت‌هایی بر فروش مجدد، مالکیت و خریدهای خارجی به‌‌‌ویژه در مورد واحدهای HDB و اعمال مالیات اضافی بر خرید ملک برای مسکن خصوصی، موفق شد بازار مسکن را برای شهروندان مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه نگه دارد و آن را از شوک‌‌‌های ناگهانی سرمایه‌‌‌های جهانی مصون نگه دارد. چنین رویکردی تضمین می‌کند که مسکن در وهله اول یک کالای اجتماعی باقی بماند و صرفا ابزاری برای سرمایه‌گذاری نباشد.
وزن مسکن در وعدههای سیاسی
تاثیر بالای مسکن در سبد مصرف خانوار سنگاپوری‌‌‌ها سبب شده تا اهتمام دولت به تامین مسکن در سال‌های متمادی خود به اهرم سیاسی از سوی حزب حاکم یعنی حزب اقدام مردم people&#۳۹;s Action Party )PAP) تبدیل شود. به‌گزارش رویترز در آن آخرین انتخابات پارلمانی سنگاپور این حزب در کنار سایر وعدههای انتخاباتی نظیر حمایت مالی از افرادی که شغل خود را از دست می‌دهند یا ایجاد ظرفیت‌‌‌های جدید خدمات درمانی وعده ایجاد ۵۰ هزار واحد مسکونی تازه را در طول سه سال آینده نیز داده است. سایر احزاب نیز سعی کردند برای جلب اعتماد مردم از روش مشابه حزب حاکم استفاده کنند با وجود این در تمامی ادوار گذشته موفقیت حزب حاکم در ایجاد رشد اقتصادی پایدار در کنار رشد ظرفیت مسکن اجتماعی و مواهب اقتصادی آن برای مردم سبب شده تا این وعده‌‌‌ها همواره به امضایی برای این حزب تبدیل شوند.
